隐藏底价 龙华一商业地块拍卖 溢价率仍达189%
2017-06-29 南方都市报
       昨日,拍卖会现场。深圳首创投资置业以18 .45亿元、189%的高溢价率将龙华一商业土地收入囊中。

     深圳的土拍市场从来不缺乏跌宕起伏,尤其是近两年来兵家必争的龙华片区。昨日,一块占地仅9518.58平方米、计容建筑面积为43596平方米的龙华商业用地,不出意料地激发起一场争夺。“北方狼”首创置业旗下的深圳首创投资置业有限公司笑到最后,以18.45亿元、189%的高溢价率将这块位于龙华街道的土地收入囊中。

    “北方狼”首创置业挺进深圳

    竞拍在6.37亿元的底价中拉开序幕,短短4分钟,报价翻了一番直达15亿元,5号星河和98号华侨城一路追逐将这场土拍大戏的上半集推向高潮。当叫价达到16.95亿元时,举牌速度早已放缓的华侨城选择了放弃,出手一直干脆利落的星河半路遇到“程咬金”———2号首创,当竞价逐步冲上17.05亿元,星河似“不堪重负”,终于偃旗息鼓。

    然而,令人意想不到,更加激烈的下半集才刚刚开始,2号首创和68号中海“后来者居上”,10多分钟里轮番举牌厮杀,最终,定格在大红屏幕上的“184500万元”昭告了北方房企首创的胜利,溢价率高达189 %,折合楼面地价约4.23万元/平方米,地面地价约193831元/平方米。无论是溢价率还是楼面地价,都创龙华片区近4年商业用地成交新高。

    公开资料显示,首创置业2003年6月在香港联合交易所主板上市,以北京为基地,目前已进入全国四大区域十三个城市,土地储备规模超过1000万平方米。

    均价至少超6.5万元/㎡方可盈利

    “4.2万元/平方米的楼面地价符合我们的预期。”首创置业深圳公司副总经理郜震浩在竞拍结束受访时如是表示。同样出现在竞拍现场的另一“新人”———中执投资的一名工作人员也向记者透露,这个成交价格跟此前的心理预期差不多,是否合理还要看项目未来的发展。不过,在第一太平戴维斯投资部董事吴睿看来,这个价格还是有点高,“原来我们预计这块地的楼面地价大概是4万元/平方米,出让结果超过了市场预期。”

    根据深圳某研究中心提供的一组数据,目前地块周边的二手楼盘幸福城二期89-187平方米三至五房均价达53621元/平方米,一手盘幸福公寓53-79平方米一至二房均价为53000元/平方米。

    “高溢价同时也意味着后续要卖出更高的价格才能盈利,这块地的操作难度还是比较大。”根据吴睿的估算,如果后期要整体出售,均价至少超过6.5万元/平方米才有盈利空间。“不过,首创可能不会整体出售,而是将一部分出售,一部分自持。如果按照这样计算,持有成本大概5万元/平方米,就比较符合目前龙华大宗物业的市场价格。”吴睿同时认为。

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    记者观察
    参加竞拍的11家开发商都在积极拓展深圳市场


    虽然“袖珍”,但这块商业用地依然在今年以来波澜不惊的土地市场掀起一阵涟漪,究其原因,地块所带的商务公寓指标或是关键。出让公告显示,在43596平方米的计容总建面中,该宗地的商务公寓面积不超过8720平方米,其余为商业、酒店、办公,不限比例。项目建成后酒店限整体转让,商业、办公、商务公寓可按规定销售。

    在美联物业全国研究中心近期发布的一份土地半年报中,今年截至6月22日,深圳出让的26宗土地,工业用地14宗,商业用地8宗。深圳土地供应逐年稀缺,在零住宅用地入市的前提下,哪怕是商业用地,只要拥有具备居住功能的商务公寓指标,同样是开发商的争夺焦点。

    除此之外,一名在深圳从事大宗土地咨询交易服务工作的知情人士告诉记者,今天现场参加竞拍的开发商都是其合作的客户,“他们今年都比较积极在拓展深圳市场。”

    哪怕今年以来全国房地产市场的调控大潮此起彼伏,但对深圳市场的长期看好仍让一众房企不惜花下重本。首创置业的一名工作人员在竞拍结束后就称,很看好深圳市场,后续还有在深圳拿地的计划。

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    事先“隐藏”出让底价或为抑制高价地?


    值得关注的是,与近两年历次土地招拍挂有所不同,本次出让公告并没有明确标出地块的挂牌起始价。“我们直到竞拍开始才知道出让底价。”中执投资的工作人员告诉记者。

    在去年“高价地”盛况频频出现之后,深圳曾经三番两次在土地出让中设置多维度的限制,垒高准入门槛。从去年5月份推出首宗试点商品房现售的商住地块,到去年11月抛出首例“探索竞地价与竞人才住房配建量相结合”的招拍挂方式,作为供应源头的土地市场,一度也走到调控的风口上。

    有业内观察人士认为,考虑到简单的竞拍模式或许促使开发商冒进举牌,进一步推高地价,此次先“隐藏”出让底价,也可能是深圳在土地出让中进行调控的一个细节性举措。

    对此,中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁持相似观点,他认为,地价预示着未来的房价。政府没有提前公布出让底价,或许是想方设法减少开发商在底价上的迅速加码。“在当前的调控大背景下,地价过高毕竟还是一个敏感词。”